האם כדאי למחזר את המשכנתא ?

באדיבות עמית שאולוף : סמנכ"ל הבית הפיננסי 12.2.2009

הרגל קשה ואולי אפילו מגונה לחשוב שהדשא של השכן תמיד ירוק יותר, זה מתחיל בבחירת מסלולים בכביש פקוק וממשיך בבחירת מסלולי הלוואות למשכנתא קיימת.

החודשים האחרונים היו קשים מנשוא לבעלי משכנתא במסלול צמוד מדד, מצד אחד המשכנתא ממשיכה לטפוח וההצמדות ממשיכות לצבור תאוצה ומצד שני הריבית במשק ממשיכה בצניחה חופשית, של כ 3.25% על תקופה של 6 חודשים, ובדרך מוציאה לכולם את העיניים.

דקה לפני שמחליטים להחליף משכנתא קיימת במשכנתא חדשה, למחזר בלשון הבנק, יש מספר דברים שעלינו לבדוק :

1. מה גובהה עמלת הפירעון מוקדם ?
   עמלת פירעון מוקדם מתייחסת לקנס החל על לווה, כאשר הוא מבקש לצאת ממסלול המשכנתא בריבית קבועה אליו התחייב.ישנה קביעה חד משמעית של בנק ישראל שלפיה מחושבת עמלת הפירעון המוקדם. הרעיון העומד מאחורי הנוסחה הוא התחשבות בפערי הריבית בין התקופה בה נלקחה המשכנתא, ובין הריבית האפקטיבית ביום הפירעון המוקדם.
   
2. מה גובהה עמלת היוון ?
   היוון היא פעולת חישוב המחשבת מה הוא ערכו הנוכחי של סכום כסף הידוע בעתיד (היוון לתקופה מוקדמת) או מה הוא ערכו בעתיד של סכום כסף היודע כיום (היוון לתקופה עתידית), בהתחשב בריבית ידועה. הלקוח מתבקש לשלם את גובהה הרווח העתידי שהיה מקבל הבנק , לו לא היה הלקוח מחזיר את המשכנתא.
   
3. האם צריך הערכת שמאי ?
   הערכת שמאי מתבצעת כאשר ממחזרים משכנתא בבנק אחר או באותו בנק, תלוי בגובהה אחוזי המימון. עלות השמאות קבועה בתעריפון הבנק ונקבעת לפי ערך הנכס. עלות השמאות היא כ 600 ש"ח לנכסים עד 1,000,000 נתון זה משתנה מבנק לבנק.
   
4. האם צריך רישום בטאבו ?
   רישום זה מגדיר את גובהה ההתחייבות של הלווה לבנק ע"י רשומים זכויות במקרקעין על הנכס. רישום בטאבו עולה כ 157 ש"ח ללא תוצאות עיון. קיים הצורך בשינוי הרישום בטאבו כאשר מיחזור המשכנתא יבוצע  בבנק אחר או במקרה ויצטרך הלווה לבצע שינוי בגובהה התחייבותו
   
5. גובהה עמלת פתיחת תיק ?
   עמלת פתיחת תיק תשולם לבנק שבו נלקחה המשכנתא בעבור טיפול בתיק ההלוואה, לרוב מדובר על 0.25% מסכום ההלוואה. בחלק מהבנקים ניתן להגיע להפחתה כוללת של כ40% ואף 50%.
   
6. תשלום עמלת ויתור על זכויות ?
   תשולם לבנק שבו נלקחה המשכנתא הישנה בעבור מכתב וויתר על זכויות (פרי-פסו), כ 150 ש"ח.  במקרה של מיחזור המשכנתא באותו בנק אין צורך במכתב שכזה.

לאחר שבדקנו את כל גובה העמלות והחיובים שנתבקש לשלם, במקרה ונחליט למחזר את המשכנתא, נשארה לנו שאלה אחת קטנה...

האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא ? 
לצערנו הרב ולהבנתנו המלאה אין לבנקים אינטרס חזק לעזר לנו לחסוך כסף " על חשבונם ". כל פעולת מיחזור משכנתא , שבסופו של דבר חוסכת כסף עבור הלווה, מחושבת במערכת הבנק כהפסד ולכן לא תראו את פקידי הבנק מאושרים ושמחים לאשר לכם את מיחזור המשכנתא.

קרוב לוודאי שעבור מיחזור המשכנתא תקבלו ריביות פחות אטרקטיביות מאשר הזוג שיושב לצידכם בבנק שהחליט בדיוק היום לקחת משכנתא.

הדבר הכדאי ביותר עבור כל מתעניינים מיחזור המשכנתא הוא לבצע בדיקת כדאיות עם גוף חיצוני לבנק המתמחה במשכנתאות, בדיקת תיק המשכנתא ע"י גוף חיצוני לבנק תוכל לתת לכם הבנה טובה יותר לגביי התנהלות כל מסלול והכדאיות שלו כלפי ההתחייבויות האישיות שלכם בהלוואת המשכנתא.

קבלת הבנה מושכלת יותר מבעל מקצוע, לגבי מצב המשכנתא הקיים והעתידי, יעזור לכם להגיע להחלטה הכלכלית הכדאית ביותר בעבורכם.

חשוב לזכור : הנטייה הכוללת בישראל היא לבצע הערכת כדאיות וחיסכון של מיחזור המשכנתא לפי שמועות ושיחות עם קרובי משפחה "מבינים", במקרה זה אני חייב להתוודות גם אני ככול הישראלים לא עומד בפיתויי ומרים את מכסה המנוע ועושה עצמי כמבין עניין כאשר האוטו שובק חיים בצד הדרך, למרות שבסופו של דבר תמיד מגיע גרר ופותר את הבעיה בדקה וחצי.

אנא ממכם חסכו מעצמכם טרטורים מיותרים ובצעו בדיקת כדאיות רק אצל בעל מקצוע מוסמך, במסגרת הבדיקה דרשו דוח ברור ומפורט, טווח חיסכון עתידי, אפשרויות הלוואה שונות. בעזרת הדוח תוכלו לבצע החלטה מושכלת יותר לגביי עתידכם ועתיד הלוואתכם