מסלולי משכנתא

מסלולי המשכנתא הקיימים – התייחסות לקרן ולריבית

השילוב בין ההתייחסות השונה לקרן וההתייחסות השונה לריבית הוא שיוצר את מסלולי המשכנתא השונים. שילוב זה יוצר ארבעה מסלולים שונים : 

1.קרן לא צמודה וריבית קבועה,
מסלול זה, על פי רוב, אינו נהוג למרות שהוא מציע החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ללא תלות באינפלציה. טווח הריביות נע בטווחים של 5% ל – 7% ואף מעבר לכך.
 
2.קרן לא צמודה וריבית משתנה,
במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד כלהו, ולכן אינה מושפעת מעלייה או מירידה במדד. הריבית במסלול זה היא ריבית משתנה. דוגמא למסלול משכנתא הניתן במסלול זה היא משכנתא על בסיס ריבית ה"פריים". במשכנתא על בסיס ריבית ה"פריים" מחושבת הריבית בכל חודש מחדש, לפי ריבית ה"פריים" שהיתה נהוגה בחודש הקודם, בתוספת או בהפחתה של אחוז מסויים, קבוע ומוסכם מראש. 

3.קרן צמדה וריבית קבועה,
במסלול זה הקרן צמודה למדד כלשהו והירבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. המשמעות היא, שהקרן מושפעת מעלייה או מירידה של המדד (מושפעת מהאינפלציה באופן ישיר), כאשר המדד עולה הקרן עולה, ולהיפך. (שים לב! אם נקבעה רצפת הצמדה, הקרן לא תרד מעבר לרצפת ההצמדה שנקבעה). דוגמה למשכנתא במסלול זה היא משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.

4.קרן צמודה וריבית משתנה,
במסלול זה הקרן צמודה למדד כלשהו והריבית תשנה במועדים קבועים, על פי נוסחת שינוי מוסכמת וקבועה מראש, או לפי מדד מוסכם מסוים, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה. המשמעות של משכנתא זו היא, שהקרן עולה ויורדת לפי המדד המוסכם: כאשר המדד עולה אזי הקרן עולה, ולהיפך (שים לב: אם נקבעה רצפת הצמדה, הקרן לא תרד מעבר לרצפת ההצמדה שנקבעה), והריבית משתנה בכל מספר תקופות קבועות ומוסכמות מראש. דוגמה למשכנתא זו היא המשכנתא הדולרית, שבה הקרן צמודה לדולר והריבית נקבעת לפי ריבית ה"ליברו" המשתנה בכל שלושה או שישה חודשים (לפי קביעה מוסכמת מראש); או משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.

דגשים בבחירת משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

פעמים רבות מתפתים לווים לחתום על הסכם הלוואה הכולל רבית התחלתית אטרקטיבית, אך מגלים לאחר תקופה מה, כי ריבית המשכנתא גדלה ותופחת בקצב מהיר ומקשה על החזר התשלומים החודשיים. לפיכך, מושם כאן דגש על מסלול זה. לכן, אם בחרת לקחת משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה, הקפד על הכללים הבאים: 

1.מבצעים מיוחדים,
אל תתפה למבצעים מיוחדים בהם הריבית נמוכה בתקופות הראשונות, אך משתנה לרעתך בתקופות הבאות.

2.נוסחת שינוי הריבית,
ודא שאתה יודע ומבין את נוסחת שינוי הריבית ואת משמעויתיה לגבי החזרים הכספיים שלך בעתיד.

3.התמקח,
נוסחת השינוי נקבע, בדרך כלל, על פי הריבית הממוצעת על המשכנתאות בתוספת רבע עד חצי אחוז. הקפד לתמקח על נוסחת שינוי הריבית, וזכור כי ככל שכח ההחזר ורמת הביטחונות שלך גדלים, כך אתה צריך לשלם ריבית הנמוכה מהריבית הממוצעת על המשכנתאות.

4.ריבית אפקטיבית,
הקפד לבדוק מה היא הריבית האפקטיבית של ההלואה (ריבית זו המכונה גם "ריבית מתואמת שנתית", לוקחת בחשבון גם את שיעור הריבית העתידי שתשלם בתקופה שלאחר מועד שינוי הריבית). כך תוכל להשוות את הריבית המוצעת בשאר המסלולים ובבנקים השונים.

5.שיעור הרידית,
הבסיס לקביעת שיעורי הרבית חייב להיות אובייקטיבי וחיצוני לשיקול הדעת של הבנק, כגון התבססות על מדדים שונים ("פריים", "ליבור", הריבית הממוצעת על המשכנתאות וכו').

6.אפשרות להפחתה,
אם הבנק מעוניין לתת לך הנחה על ריבית המשכנתא, הוא לא יכול להפחית את הריבית בתחילת חיי המשכנתא לאחר מכן להעלותה, אלא הוא חייב לתת את ההנחה לאורך כל חיי ההלוואה.  

7.בדוק מה הן נקודות היציאה שלך.

8.בדוק את מועדי שינוי הריבית. הלוואות צמודות מדד בריבית משתנה, שמועדי שינוי הריבית בהן ידועים מראש ונקבעו לתדירות שלא אחת לשנה או יותר, פטורות מעמלת היוון ריבית בפירעון מוקדם.

9.נסה לבטל, או לכל הפחות להפחית, את עמלת הפירעון המוקדם.

10.ראיה לטווח ארוך,במקרים שהריבית הממוצעת על המשכנתאות גבוהה, לווים מתפתים לקחת הלוואות בריבית משתנה, בציפיה כי הריבית תרד בעתיד. זכור כי היכן שקיים סיכוי קיים גם סיכון, ולכן ראוי לבחון את הסיכויים והסיכונים בראייה ארוכת טווח ולא לתקופה הקצרה.

שיטת הפירעון של המשכנתא

שיטת הפרעון של הלוואות הקיימות בבנקים משפיעה על גובה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה, ונגזרת מלוח הסילוקין.

לוח סילוקין

המכונה גם טבלאות החזר או לוח תשלומים, הינו טופס ובו טבלאות המפרטות ארבעה משתנים חשובים של ההלוואה: סכום ההלוואה, סכום ההחזר החודשי, שיעורי הריבית ותקופות הפירעון. טבלת ההחזר מאפשרת לחשב כל משתנה על בסיס שלושה משתנים אחרים. לדוגמה , אפשר לחשב את סכום ההחזר החודשי לפי סכום ההלוואה, שיעור ריבית משכנתא ותקופת הפירעון. התשלומים נקובים בסכומי החזר נומינליים (שיעור ללא התייחסות למדד) אך בפועל התשלומים כוללים גם הפרשי הצמדה.

קיימות כמה שיטות פרעון הנהוגות בשוק המשכנתאות:

1.שיטת פירעון על פי לוח סילוקין רגיל
2.שיטת פרעון על פי לוח סילוקין "שפיצר".
3.שיטת פירעון על פי לוח סילוקין "גרייס"

לחצו כאן בכדי לדעת איך לבחור מסלול משכנתא